Зачем и как сформировать земельный участок под многоквартирным домом?

Процедуру формирования может начать любой собственник жилого или нежилого помещения в МКД. Для этого нужно обратиться в орган местного самоуправления (администрацию) с заявлением о формировании участка.  Это прямо указано в Федеральном Законе № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в части 3 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004

Изначально в этой норме было ограничение: только общее собрание собственников могло уполномочить конкретное лицо подать такое заявление. Однако Постановлением Конституционного Суда РФ от 28 мая 2010 года № 12-П эта часть была признана не соответствующей Конституции РФ в той мере, в какой она препятствовала обращению любого собственника, не получившего такого полномочия от собрания. 

Органы власти обязаны сформировать участок в разумный срок после такого обращения. Отказ муниципалитета по причине отсутствия бюджетных средств на разработку проекта межевания признаётся незаконным. 

Заявление если не принимают в администрации – отправляете почтой РФ с описью вложений!

Примеры из практики совместной работы с действующим помощником президента и органами прокуратуры, СК РФ: В конкретном примере за ответы на запросы граждан не по существу и игнорирование таких заявлений экс глава г. Советск Щекинского района получил 3 штрафа, а позже сложил полномочия, другие главы администраций поняли с первого раза и выполнили требования граждан. Аналогичные дела по ссылкам https://71.ru/text/gorod/2025/11/06/76108346/, https://vestitula.ru/lenta/272365.

Как формируется участок:

• Подготовка документации по планировке территории. 
  • Проект межевания территории.
  • Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории. 
• Определение границ и размера участка. 
  • Под каждым МКД рекомендуется формировать отдельный земельный участок. 
  • Границы должны учитывать фактически сложившееся землепользование, но не нарушать права третьих лиц и требования законодательства. 
  • В границы участка включаются все объекты, относящиеся к общему имуществу собственников (детские и спортивные площадки, трансформаторные подстанции, коллективные автостоянки и т.д.). 
  • Размер участка определяется исходя из площади дома, необходимой для его обслуживания территории, плотности застройки и наличия элементов благоустройства. 
• Проведение кадастровых работ.
  • Кадастровый инженер на основании договора выполняет работы и готовит межевой план.
  • В межевом плане указываются координаты границ, площадь участка и другие сведения, необходимые для кадастрового учёта.

•  Если участок формирует орган власти (например, местная администрация, чтобы образовать землю под многоквартирным домом или для государственных нужд), то работы оплачиваются из бюджета — федерального, регионального или муниципального.  Это значит что будет сформирован полноразмерный участок который используют все собственники рассматриваемого МКД .
• Если в инициативе участвует частное лицо или компания (например, гражданин хочет оформить в аренду землю под гаражом, а на этом месте раньше не было участка), то заказчик (заинтересованное лицо) оплачивает кадастровые работы за свой счёт (внебюджетные средства). При этом важно: если вы оплатили работы за свой счёт, закон обычно не предусматривает их последующего возмещения. Применимо только для постановки такого рода объектов, но не МКД.

4. Государственный кадастровый учёт.
   • Уполномоченный орган (администрация или кадастровый инженер) подаёт документы в Росреестр для постановки участка на учёт.
   • С момента учёта сформированный земельный участок бесплатно переходит в общую долевую собственность всех собственников помещений в МКД.
   • Распределение долей. Доля каждого собственника пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения в МКД.

Ключевые принципы формирования границ

При определении границ рекомендуется учитывать следующие моменты:

• Не нарушать права и законные интересы правообладателей других земельных участков, собственников помещений в данном или других МКД.
• Не включать в границы участка земли, на которые у третьих лиц есть права, а также территории общего пользования (улицы, проезды, скверы и т.п.).
• Учитывать будущее градостроительное развитие территории, определённое в документах территориального планирования.

Что делать, если дело торомозит.

Если администрация отказывает в формировании участка или приостанавливает кадастровый учёт, собственники вправе обжаловать эти действия:

1) Помощник Президента РФ или Президент со ссылкой на представителя программы СВО Zабота71- https://letters.kremlin.ru/ ,

2) Прокуратура рассмотрит жалобы на ответы не по существу и направит материалы дела в суд, где вынесут постановление о наложении штрафа за такой ответ в размере 5-10 тыс. за каждый ответ или игнорирование обращения граждан https://epp.genproc.gov.ru/ru/gprf/internet-reception/personal-receptionrequest/

3) Следственный комитет о всех фактах по безопасности граждан, угрозам жизни и здоровью https://sledcom.ru/reception/

Сформированный участок принадлежит всем собственникам жилых помещений пропорцианально занимаемой площади, это значит что вы можете занять по догворенности определенное место под парковку, зону отдыха и пр. В случае если дом аварийный или стоит вопрос о признании таковым, если участок не сформирован, то компенсация подлежит только за квадратные метры жилья и расходы, а стоимость участка не возмещается. Даже в небольших городах сумма сформированного участка может достигать нескольких десятков миллионов и в одном из наших дел 3 из 4 собственников барака согласились на возмещение в 1,5 млн от администрации, а 4 ый пришел и заключил догвор с юристами, оплатил расходы экспертов и получил решение на 8,5 млн., купил дом и автомобиль...